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役員の自宅を法人の経費（損金）として計上して節税！
法人の社宅契約による節税メリット
自宅を法人の経費（損金）とすることによる節税メリットは思いのほか大きいのです。5割が経費に落ちるといわれることもありますが、きちんと固定資産評価証明を取って計算すると8割以上が経費になることが多いのです。
自宅を社宅にして節税する方法をこちらのページではご紹介します。法人だからこそできる節税は色々とありますが、役員である社長の自宅を社宅化して経費（損金）とする方法ほど節税額が大きくなる方法は中々ありません。こちらは、お客様も驚かれるほど、大きな節税ができることが多いのです。
大家さん（不動産オーナー）との社宅契約で損金計上を多くできるのであれば、自宅は購入するよりも、賃貸住宅の方がよいと考える社長も多いものです。不動産を持ちたいのであれば、自分の家は法人の社宅契約として、別途、投資用不動産を購入するというのも方法です。
個人事業主が法人成りを検討する場合には、「いくら以上の利益が出ると法人が得なのか」と考えることがあると思います。しかし、実は、もしも社宅をつかった節税を行うのであれば、利益がそこまで大きくなくても法人化が有利になってしまうことがあるのです。このようなことがあるため、明確にいくら以上の利益が出ると法人化した方が良い、ということができないのです。
個人事業主だと業務使用部分を経費にできるが、通達の利用によって、法人で社宅にすると8割以上が経費になることも
個人事業主ですと、自宅が賃貸住宅の場合、その面積の内、仕事で使っている部分を必要経費とすることができます。たとえば、自宅の総床面積のうち、業務使用が3割であれば、3割が経費になるという単純な計算です。しかし、あくまでもプライベートとして利用している部分は経費にはなりません。そのため、大体3割程度経費にしている方が多いようです。
また、税務調査が入りますと、本当にそれだけの床面積を仕事で使っているのかどうかなど、争点となりやすいポイントでもあります。実態とは異なって、無理に6割とかを必要経費にしていると、税務調査では否認されてしまう可能性があります。税務調査では、業務使用割合も現地で調査官がチェックするのは当然のことなのです。
一方で、法人成りをしますと、大家さんとの契約を法人契約と切り替えることで、社宅という取り扱いとすることができます。社宅となると、少ないケースでも5割を法人の経費とすることができます。
固定資産評価証明書を取得して、通達に従って計算をしますと、何と8割以上が損金経理することができることもよくあります。
割合が大きいわけですから、これは節税効果としては大変大きいわけです。そもそも堂々とプライベートの自宅を経費にする方法ですから、税務調査の際に床面積の使用割合という話にも当然ならないのです。
例えば、仮に家賃が10万円だとします。その8割である8万円を経費とすることができると、年間で経費とできる金額は、96万円です。仮に法人税率を25％で考えますと、24万円の法人税額を節税できます。これだけの金額を減少させられる節税策もそうは多くはありません。
もしくは、法人が負担した金額だけ、役員報酬を下げると、96万円役員報酬が減額されることとなり、ここにかかってくる所得税・住民税が下がります。さらに、社会保険料・厚生年金保険料の個人負担分及び会社負担分も減るので、その節約効果は相当大きいものとなってくるのです。
会社が負担した社宅家賃については、所得税等の税金はかかりませんので、上記のような効果を得ることができるのです。
※ 法人契約ではなく、個人契約のまま社宅という取り扱いで上記の節税方法を利用することはできません。法人契約を賃貸人が拒否したからやむを得ず個人契約をしているだけで、これは社宅である、という考え方は税務調査では認められないでしょう。
必要書類（固定資産評価証明）
5割を経費に落とすなら固定資産評価証明を都税事務所等で取得する必要はありません。しかし、自宅を8割など経費にするには、通達に従って、固定資産評価証明を取得する必要があります
さて、5割が経費となるだけでもよいのですが、できればもっと多くを経費としたいところですね。そのためには、通達に従った限度額計算をする必要があります。通達とは、法律ではないのですが、法律に近い性質をもっており、通達に従って税額計算をする分には、税務署に否認されることはないでしょう。
その計算には、その物件の土地及び建物の固定資産評価証明書から、固定資産税の課税標準を知る必要があります。そのため、役所では、こちらの書類をもらってください。
役員負担額の計算のためには、土地と建物の片方の固定資産評価証明ではなく、両方を取得するようにご注意ください。
なお、「所有者以外の人が不動産の評価証明を取得できるのか？」と聞かれることがよくありますが、可能です。賃借人は、契約書を役所に持っていくと、固定資産評価証明書を取得できるのです。
自宅を社宅とすると、一体役員（社長）はどのくらいの負担額で済むの？
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社宅の経費（損金）算入金額の計算は、所得税法の通達に従い、次の算式で行います。
１．(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2％
２．12円×(その建物の総床面積(平方メートル)／(3.3平方メートル))
３．(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22％
４．1＋2＋3＝役員負担額
もしもこちらの金額に役員負担額が満たない場合は、会社が多めに負担してしまうこととなり、超えた部分に関しては、役員への給与課税が行われてしまいますので注意が必要です。
こちらの算式で計算しますと、5割は大幅に超えて経費にすることができることになるのです。固定資産評価証明を取得する必要がありますので、少々手間はかかりますが、節税効果は大変大きいですので、ここは時間がかかってでも、固定資産評価証明をご確認いただきたいところです。
固定資産評価証明の取得の際には、二度手間とならないよう、事前に一度、都税事務所など社宅がある場所の都道府県税事務所へ電話連絡を入れていただき、必要な持ち物を聞いておくとよいでしょう。
社宅の面積制限/小規模は住宅とは？
社宅の経費計上額は、その面積により大きく異なります。
さて、上記の算式は、「小規模な住宅」の場合に使える計算方法となります。
小規模な住宅と認められるためには、面積制限をクリアしなくてはなりませんから、こちらで確認をしておきたいと思います。
小規模な住宅とは、建物の耐用年数30年以下の場合には床面積132平方メートル以下である住宅、建物の耐用年数30年超の場合は床面積99平方メートル以下の住宅を指します。
ここで、大きな注意が必要な点があります。マンションの場合などは、共用部分の床面積を加算して考えなくてはならないのです。ですので、社宅の中の面積が99㎡以下であっても、廊下などの共用部分を含めて考えると、99㎡を超過してしまうことがあるのです。
そのため、固定資産税評価証明書では、きちんと共用部分を確認し、共用部分を含めたところで面積制限の判定を行っていただければと思います。くれぐれも、通達で計算する場合は、専有部分のみで判定はしないでもらいたいところです。
役員社宅がある場合の経理方法はどうなるか。
自宅を社宅とした場合の会社の経理方法はどのようになるのでしょうか。社宅のうち、役員負担額は役員報酬（給与）から天引きをしてしまうのがわかりやすいでしょう。
毎月の天引き額はフィックスされますので、社宅家賃の給与天引き処理が事務の負担ともならないでしょう。
経理のご担当者の方であればわかるとは思うのです、給与支払の際の仕訳でいうと、役員社宅負担額は、複式簿記の貸方で雑収入として収益計上するか、地代家賃を貸方において、費用の減少仕訳を行うことになります。
※仕訳上は雑収入でも費用の減少でもよいのですが、消費税の区分には注意してください。住宅の貸付け（自己負担部分）は非課税売上です。課税売上割合に影響します。課税売上割合が95％未満になってしまうこともあります。そうなると売上が5億円以下でも区分経理ということに。。。申告時に気付くと、悲惨なことになりますので、社宅を自己負担割合を決めたら、消費税のシミュレーションもお忘れなく。
個人から法人への切り替えと、敷金・礼金・保証金
不動産の大家さんとは粘り強く交渉して法人社宅契約を認めてもらい、後の税金をやすくしたいものです。
さて、法人の大きなメリットとして、法人契約による社宅の取り扱いを簡単にご説明させていただきました、
しかし、当然ではあるのですが、こちらの節税は、大家さんが法人契約を受け入れてくれてこそできる節税方法なのです。そこができないと、難しいということになります。
実際には、多くの場合は、法人との社宅契約であれば、大家さんは認めてくれることが多いでしょう。特に、個人として長くそのマンション等に住んでいるのであれば、大家さんとしても信用しているでしょうから、法人契約についても納得してくれることが多いのです。
会社の本店として物件を利用されると、知らぬ第三者がお客さんとして出入りすることになるので、大家さんは避けたがります。しかし、これが社宅となると、大家さんとしても嫌がる理由がそんなに出てこないでしょう。
なお、個人から法人に切り替える場合には、若干の手数料が必要となることがございます。
まず、敷金は、そのままであって追加で納めるようには言われないことがほとんどではないでしょうか。しかし、事務手数料や仲介手数料の名目で、費用がかかることもございます。こればかりは、相手の不動産会社次第ですので、中々どうしようもないと言えるのですが。
社宅契約にすると、消費税がかかると勘違いして家賃が上がってしまうと思う経営者の方がいらっしゃいます。しかし、社宅契約は事業所契約とは異なり、家賃に消費税は課税されませんのでご安心いただければと思います。
もしも追加で各種費用が必要だったとしても、それをすぐに取り戻せるような大きな節税効果を社宅は発揮しますので、ご安心いただければと思います。
私であれば、仲介手数料や礼金が追加でかかっても、個人から法人契約に切り替えさせていただいて、社宅の節税を利用するでしょう。しつこいようですが、そのくらい、法人社宅契約による節税メリットは大きいと言えるのです。
税制上、「家賃補助の支給」は、ここまでで説明があった「法人の借上社宅」とどう違うの？
家賃補助は、給与に家賃補助という手当てを上乗せして支給することです。家賃補助は、こちらのページでここまででご説明した法人の借上社宅によるものとは、税制上はまるで異なるのです。
役員や従業員にとっては、一見すると、社宅でも家賃補助でも、会社の負担金額が同じなら何も変わらないのではないかと思われるでしょう。しかし、手取りが変わるんですね。支払う税金が両者では異なりますから。
社宅契約で、仮に法人が6割負担したとすると、その6割部分については、支給された側に所得税や住民税が発生しません。
ところが、家賃補助の場合は、もらった側の給与所得を構成するため、所得税・住民税を課税されてしまうのです。つまり、こちらの方法で法人に自宅家賃を負担させても節税にはならないということですね。
節税するなら、法人社宅契約を不動産オーナーと締結しなくてはならないということなのです。もしも、社長が社宅契約による節税をしたいとお考えで、今度引越しをするようなことがあれば、是非、法人と社宅契約を結んでくれる物件に決めていただければと思います。
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