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法人の場合は土地・建物の譲渡損益はその他の事業損益と合算されて税金計算が行われます。
会社の不動産（土地・建物）を売却する場合の法人税額
不動産を売却して利益が生じた場合には、その部分に法人税等が課税されます。
会社（法人）が土地や建物を売却する場合の税金等に関してです。会社設立してから年月をかけて内部留保される現金預金を増やして不動産を購入された法人様、元々は個人保有であった不動産オーナーが法人に不動産の所有権を移して経営されている法人様は世の中には多くあります。
実際に売却するとなった場合には、貸借対照表の帳簿価額よりも高く売却できると固定資産売却益が生じてそこに法人税等が課税されます。反対に帳簿価額よりも安く売却する場合には売却価額と帳簿価額の差額が固定資産売却損として損益計算書に計上されます。それらの売却益や売却損は法人の場合にはその他の事業の損益と通算されるところに特徴があると言えるでしょう。
当税理士事務所では、たまにお客様から所有物件がいくらくらいで売れそうか調べて欲しいというお話をいただくこともあります。我々は税理士事務所（会計事務所）ですので直接的に査定はできないのですが、信頼できる業者にお願いして大体の査定金額を聞くことも可能でございますので、そういったご希望がおありの方は下のお問合せフォームからご相談くださいませ。売却する前の段階でいくらくらいで不動産物件が売れそうかはしっかりと調べておき、より有利な条件で売却して会社の財務状況をより良いものとしてくださればと存じます。
ただし、こういった査定作業に関しては可能な物件とそうではない物件がございます。又、東京、神奈川、千葉、埼玉の方に限らせていただければと存じます。我々が税理士事務所であるので本来の仕事は税務処理であり、査定はあくまでも、恵比寿をはじめとする都内や近隣の県の方からたまにご相談があるために無料で行っているサービスですので、全ての方に対応させていただくことができないこともあることはご理解くださいませ。
※個人の方のご相談にも対応可能でございます。
法人と個人で異なる売却益への課税
法人と個人では不動産売却に対する課税が異なります。個人の場合には不動産売却損益は他の所得（事業所得や不動産賃貸による不動産所得）とは通算せずに単体として課税が行われます。つまり、不動産売却によって赤字が出ても（個人の不動産譲渡所得がマイナスとなっても）、他の所得に課税される税金が安くなることはないのです。
一方で法人に関しては、その法人の全体利益に対して法人税等が課税されます。そのため、不動産売却による損失とその他の事業の利益は通算され、税金を減少させる効果があるのです。反対に、事業が赤字の場合に、不動産売却益が生じたとしても、両者で損益を通算できますので、この場合にも法人税等は相殺後の利益に対する課税となります。この点は法人で不動産を所有することのメリットであるということもできるでしょう。
万一の場合、たとえばコロナウィルスの流行であったり、地震のような自然災害が生じて法人の事業に大きな損失が生じてしまって土地や建物を手放して資金繰りを工面しなくてはならなくなった場合において、不動産売却益が生じても、事業が赤字であれば両者が相殺されて結果的に法人税等が生じないということもあるのです。
損益金額は損益計算書の特別利益又は特別損失でOK
不動産売却をして固定資産売却益又は固定資産売却損が生じた場合には、損益計算書上は特別利益又は特別損失として計上することになります。特別損失や特別利益は、営業活動とは別の部分で突発的に生じた利益や損失を計上する項目となっています。
これらの項目に計上されると営業損益には影響が出ないこととなるのです。そして融資を行う金融機関は、営業損益に大きな興味を持っています。突発的な損益よりも、営業損益を見る事により、きちんと本業の営業活動で利益を出すことができる会社かどうかを見極めていると言えるでしょう。
営業損益が大きく黒字であるのであれば、突発的な不動産売却で損失を出して税引前利益がマイナスであっても、融資を受けられる可能性は十分にあるでしょう。
法人の不動産売却が消費税額に与える影響
不動産売却にかかる消費税の課税はどうなるでしょうか。消費税に関しては土地は非課税であって、建物にだけ課税がされることになります。
例えば土地建物の売却価額が8,000万円であっても、その内の建物の売却額が2,000万円であれば、消費税額はその2,000万円部分にだけ課税されることになるのです。法人が支払う消費税額の金額に関しては結構計算が厄介な部分があり、土地売却により法人の消費税額計算上の課税売上割合というものが変動してしまい、納付消費税額計算が複雑になることがあります。このあたりに関しては、税理士としっかりと税額の予測計算を行っていくことが大切になると言えるでしょう。
なお、土地と建物の売却総額が決まっていて、その内訳としての土地と建物の金額の振り分けに関しては固定資産税評価額を基準とすることが多いものです。例えば、土地の固定資産税評価額が6,000万円で建物の固定資産税評価額が2,000万円の場合には、6,000万円÷8,000万円で計算される75％を土地売却額とすれば良いこととなります。残りの25％を建物の売却額に振り分けます。
不動産会社に売却するか、仲介会社を通じて第三者に売却するか、どっち得？
不動産が不要になったために売却する場合であっても、自然災害やコロナウィルス等のパンデミックでやむを得ずに不動産を売却するしかなくなった場合においても、できる限り高い価額で不動産を売却したいものです。一方で、法人の資金繰りが危ない場合にはスピードも大切になってくるかと思います。
ここで、不動産会社に直接買い取ってもらうか、仲介会社を経由して不動産を売却するか、お悩みになることもあると思います。以下に、一般的に言われるメリット・デメリットを記載しておきます。
１．不動産会社に売却する場合のメリット・デメリット
【メリット】
・売却までの時間が早い。
・瑕疵担保免責で売却が出来る（売却後に責任を問われない）。
【デメリット】
・一般の方に売却する場合に比べ、売却額が低くなる可能性が高い。
２．仲介会社経由で一般の方に売却する場合のメリット・デメリットは上記の逆になります。
【メリット】
・不動産会社にご売却する額と比べ、高くなる可能性が高い。
【デメリット】
・売却までの時間が読みにくい。
この2種類の選択を皆様の状況や売却のご事情に合わせて、きちんと提案でき、適正な価格で売却を真摯にサポートしてくれる不動産会社の担当者を探すこと、不動産売却の注意点はこの一点に尽きます。
心を開いて経営されている会社のご事情、ご家庭の事情、売却に至った経緯などをお話されると良いかと存じます。不動産業者との信頼関係は非常に重要なことです。
不動産は専門性が高く、良く学ばれている方でも日常から不動産業を営んでいる専門家に知識や経験、情報では勝てません。分からないことを「分からない」と言いやすい担当者やその分からない事を難しい言葉を使わず説明し、納得して話を進めてくれる担当者に出会う事が重要です。
一つとして同じものがない不動産です。細かいことを言えば、まだまだ注意点はございますが、担当者選びさえ間違えなければ、良い結果が得られると思っております。
我々のような税理士事務所の場合には、お客様の不動産所得の申告の場合などに不動産業者さんとお話しすることもありますが、本当に顧客志向の良い担当者の方もいらっしゃいます。
やはり、誠実さこそが最も重要で、「お客さんがやっぱりこの不動産は売らないことにした」と言ったら、「それも良い判断ですね」と答えてくれるような余裕ある担当者がベストだと感じておりますし、たまに不動産の担当者の紹介を頼まれた場合も、そういった方を紹介させていただいております。
土地、建物の査定を行って、業績に与える影響を検討
事前に査定額を知っておき、売却損益を把握することで決算書にどの程度の影響が出るかを検討しておいた方が良いでしょう。
法人の不動産を売却の検討が始まると、オーナー会社の場合にはオーナーの判断で決まることがほとんどですし、複数の役員や株主がいらっしゃる場合には協議して決めていくと思います。そのような場合には、不動産売却額がどのくらいとなるのかを査定して、更にそこにいくらくらいの税金がかかってくるのかを計算した上で売却するか否かを検討していかれると良いかと思います。
売却額の査定をするために信頼できる不動産の担当者を紹介して欲しいというご相談も多いのですが、そういった方に関しては、以下のお問合せフォームよりご連絡をくださればと存じます。
税金に関しては多くの場合は法人の場合は顧問税理士さんがいらっしゃると思いますのであまり口は突っ込まないようにはしているのですが、簡単に税額を知りたいという場合にも、下記のフォームよりお問合せくだされば回答いたします。会社の損益状況などを我々の税理士事務所が保有しているわけではないので、概算での計算とはなってきますし、法人税等の計算（個人の場合は所得税・住民税の計算）に限らせていただいております。お電話でのお問合せの場合は、税理士の齋藤を呼び出してくださればと存じます。
できる限りの対応をさせていただきたいと存じます。もちろん、相談したから顧問税理士を当事務所に変更しなくてはならないということも一切ございませんし、ご安心くださいませ。顧問税理士さんがいない場合には、是非、確定申告代行などのご依頼の候補の一つに当税理士事務所を含めてくだされば幸いでございます。
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斉藤 一生
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代表税理士ごあいさつ
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