居住用の投資不動産は消費税の控除は不可

土地と建物の内、消費税が課税されるのは建物部分です。土地には消費税がかかりません。

よく契約書に土地と建物の合計額が書いてあって、その内訳が書いていないために、建物が一体いくらで土地がいくらかわからないことがあります。そんな時に内訳を知る方法があるのですが、それは消費税額を見る事です。

例えば、消費税額が下記の金額であれば、次の算式によって、建物の金額を計算することができるのです。

例)土地建物の総額が50,000,000円であり、消費税が2,000,000円の場合

2,000,000円÷10％=20,000,000円・・・消費税抜きの建物価格

20,000,000円+2,000,000円=22,000,000円・・・消費税込みの建物価格

50,000,000円-22,000,000円=28,000,000円・・・土地の金額（土地は消費税非課税）

建物に消費税がかかると説明しましたが、建物の消費税額を全額当期の課税仕入にして、仮払消費税等が仮受消費税等を超えることで、消費税の還付を受けられるかもしれないと思うかもしれません。

しかし、居住用の賃貸部分に関しては、課税仕入の税額は仕入税額控除にすることができないのです。

建物価格に含まれる消費税が200万円で、居住用賃貸部分60%、事業用賃貸部分40%である場合には、200万円×40%=80万円が課税仕入の対象となるのです。

税制改正により、令和2年10月1日以後の取引に関しては、このようになっています。消費税は実際に支払っているのだから、こんなルールはおかしいという声もあるのですが、とりあえずのところ消費税法上ではこのようになっているのです。

それ以前から、次の項目で説明するように課税売上割合による仕入税額控除の減額の仕組みはあったのですが。

では、先ほどの事例の続きで考えると、居住用賃貸部分に対応する建物購入に係る消費税を除いた部分、つまり事業用部分の消費税額は以下のようになります。

200万円×60％=120万円

この金額を、課税売上として受け取った消費税から仕入税額控除として差し引けるかと言うと、ここで一括比例配分方式か個別対応方式かという話が出てきます。

消費税法上では居住用賃貸収入の割合など、非課税売上の割合が5%超となった場合、つまりは事業用賃貸収入などの課税売上の割合が95%未満となった場合には、仕入税額控除が減少してしまうのです。課税売上割合が60%だとして、一括比例配分方式という方式をここで選択すると、200万円×40％(事業用賃貸割合)×60%＝48万円しか控除できないことになってしまいます。

もともとは2,000万円の建物を買って、200万円の消費税を支払ったのに、わずか48万円しか控除できないのです。これはちょっと辛いですよね。

こういったときの対策としては、個別対応方式を適用すると、事業用部分の消費税はあくまでも課税売上と対応するものとして全額控除できるので、お得だと言うことになります。

なお、200万円の内、仕入税額控除とならなかった金額については、繰延消費税額等として法人税の計算上必要経費とすることができます。5年間で償却して損金に落とすことができるのです(初年度は数ヶ月しか残ってなくても50％を損金にできます)。

この記事では消費税に関して書いてみましたが、税制改正が多くて非常に難しい税金ですね。